Una de las tendencias más interesantes de la arquitectura alemana actual en el campo de la vivienda son las llamadas Baugemeinschaften (en adelante, BG), un nuevo sistema de promoción que ha ido ganando popularidad, particularmente en Berlín, durante la pasada década. En apariencia su carácter innovador no resulta evidente, pues las BG responden a una tipología edificatoria conocida desde la época de la IBA, en los años ochenta: edificios de 5 o 6 plantas de altura construidos dentro del tejido de manzana cerrada típico de Berlín. A diferencia de la IBA, que bajo la dirección de Josef Paul Kleihues pretendía la reconstrucción crítica de la ciudad europea, el movimiento BG tiene un objetivo más pragmático: ofertar viviendas en propiedad asequibles, adecuadas a los estilos de vida de la clase media. Se trata de un cambio de paradigma en una ciudad de inquilinos como Berlín, donde más del 95% de la población vive de alquiler. Mientras que los proyectos de la IBA eran generalmente encargos del Senado berlinés, con cargo a los programas de vivienda social, construidos por empresas privadas, las BG parten de particulares que buscan viviendas asequibles, céntricamente situadas y con características atractivas para las familias con hijos pequeños. Es el sueño de la nueva ‘clase creativa’: poseer un piso en la ciudad con las comodidades de una casa en la periferia. Como el mercado inmobiliario no daba respuesta a esa demanda, los particulares han empezado a organizarse. Para poder comprar una parcela se registran como sociedad civil; una vez adquirido el terreno, contratan a un arquitecto para proyectar y construir un edificio adaptado a sus necesidades específicas. Todo el proceso de contratación, planificación y construcción del edificio es resultado de la interacción entre los futuros propietarios de las viviendas y el arquitecto. Como la tarea del cliente puede consumir demasiado tiempo para muchos de los copropietarios que son además padres y madres trabajadores, cada vez con más frecuencia los arquitectos ofrecen sus servicios para el de­sarrollo del proyecto completo. En este modelo es el arquitecto el que inicia todo el proceso. Según las leyes alemanas los arquitectos no tienen competencia para promover, primero deben encontrar una empresa promotora. En nombre de dicha empresa, el arquitecto busca un solar libre en una localización conveniente y negocia una opción de compra con el propietario original, garantizando que durante cierto plazo de tiempo, generalmente un año, el terreno no puede ser vendido a un tercero. En ese tiempo, el arquitecto elabora un proyecto de edificio y lo cuelga, junto con el presupuesto, en webs inmobiliarias como un proyecto convencional, a la búsqueda de potenciales compradores. Los interesados se registran en la empresa promotora del arquitecto. Una vez alcanzado el número de propietarios necesario para la construcción, se formaliza legalmente la Baugemein­schaft como sociedad civil, actuando desde ese momento como cliente y contratando al arquitecto para construir el edificio.

El éxito de las BG en Berlín puede explicarse por muchas razones. La primera es económica. Una vivienda ejecutada por una BG resulta, de promedio, un 25-30% más barata que una equivalente construida por un promotor convencional, pues las BG no tienen gastos de comercialización, ni margen de beneficios. En Berlín, las BG son especialmente asequibles debido a los bajos precios del suelo urbano, lo que se explica por su relativa abundancia. En la ciudad hay más de mil parcelas disponibles, cifra altísima comparada con las de ciudades como París, Londres o Barcelona. Muchos de los proyectos realizados ocupan terrenos comprados a menos de mil euros por metro cuadrado, lo que abarata el principal capítulo de los costes de construcción: el suelo.

La segunda razón es sociológica. El coste de la vida en Berlín es notoriamente bajo, lo que ha atraído a un gran número de representantes de la llamada ‘clase creativa’: artistas, diseñadores, arquitectos, escritores, actores y demás, quienes al concentrarse han dado lugar a la única industria que Berlín actualmente posee, la cultural. Muchas de estas personas buscan para vivir lugares no convencionales que el mercado inmobiliario no ofrece, por lo que son la clientela natural para estos proyectos, que les permiten definir su manera de habitar con una libertad sin precedentes. Al ser los clientes directos, los miembros de una BG pueden determinar desde el principio el programa de todo el edificio, algo que el propietario de un apartamento convencional no puede hacer. Así, las BG a menudo ofrecen servicios comunes poco habituales, como piscina, sauna o zona de talleres.

La tercera razón de su éxito es que este tipo de proyectos permite el acceso a la propiedad. En Alemania sólo el 43% de la población es propietaria de su vivienda, un porcentaje bajo comparado con el 89% de países como España o Noruega. Para los miembros de la clase creativa, la propiedad de la vivienda se convierte en un activo crucial para mantener su actual nivel de vida en el futuro, puesto que serán los primeros afectados por la inminente quiebra del sistema público de pensiones. La posibilidad de poseer un inmueble se convierte casi en el sustituto de la pensión. El precio de un piso en una BG está alrededor de los 2.200 euros por metro cuadrado, lo que permite que por primera vez un amplio estrato de la población pueda acceder a una vivienda en propiedad; no porque no pudieran permitírselo en general, sino por una particularidad de las hipotecas alemanas, y es que los bancos obligan a que la entrada cubra el 20-30% del coste total. Eso supone que en cualquier otra ciudad alemana, la entrada de un piso de 500.000 euros sea de 125.000 euros, cantidad inalcanzable para muchos que, sin embargo, sí podrían pagar las letras mensuales. En una BG, un piso puede costar 220.000 euros, y los 50.000 euros de entrada están al alcance de muchos.

Finalmente, el aumento de las oportunidades de vivienda urbana afecta a las relaciones entre la ciudad y su periferia, lo que podría ser la razón última del éxito de las BG. Para seguir con el ejemplo anterior, una familia con un presupuesto de 220.000 euros para la compra de una vivienda no tendría más remedio que irse a vivir a la periferia; con los precios de una BG pueden quedarse en la ciudad. En ese sentido, las BG representan una estrategia para lograr una mayor densidad urbana y evitar el sprawl. Dado que la mayoría del Senado berlinés está a favor de la densidad urbana, resulta lamentable lo poco que se está haciendo por apoyar estas iniciativas. Y ahora es el momento, pues el mercado no espera y los solares no van a estar eternamente baratos.